熱點關注2021年，是挺難的一年。終于到2022年了，先跟大家說聲：新年好！
年底各行各業都在拼命沖業績，畢竟關系到公司的收入和個人的年終獎。房企們尤其如此。
不過，相比而言去年12月份的新房活動應該說力度更大，但元旦節這樣的節假日，房企和房屋銷售中介們也是不會錯過的。實際上，房企的全員營銷早就不是秘密，不同房企執行力度不一樣，但都是鼓勵全員搞銷售的。
年底常見的促銷手段是給出少量房源搞七五折甚至是五折促銷，大家感興趣隨便搜下都能看到。
這類房源確實有優惠，不過要注意的是，也有套路。打折是有打折的原因的。
比如，近期蜜姐陪朋友看房，一熱點二線城市，開發商是前5強房企的龍頭企業，位置也比較核心。
該樓盤年底搞促銷，4層以下的低樓層有優惠打九五折，一套房還是能省幾萬到十來萬不等。朋友很是心動，但奈何因房子面積不小，總體還是超預算了。
因為也不是剛需房，朋友左右思量決定再看看，臨走前，置業顧問跑過來拉住朋友，熱情推薦說有一套特價房，要少少10萬！戶型一樣，就是朝向有點不同。
朋友一聽眼睛一亮，馬上想先交個定金。但少10萬不是小數目，又是期房，同行的一哥們不放心，讓置業顧問再到沙盤和地圖上說清楚具體位置。
結果詳細看后發現，這個二樓的房子，旁邊是觀景臺，背后靠山，而距離房子的直線距離不足十米，一是隱私難以保證，有安全隱患；二是采光基本都被擋住了……
總價雖然便宜了十來萬，但如果朋友以后不住了要轉手，難度頗大。
除了打折，還有限定房源選購立省幾萬、十幾萬的促銷活動和抽獎、贈送禮品。
要注意的是限定房源，了解清楚房子方方面面的問題，尤其是為何是限定房源，是朝向、位置、樓層、戶型，究竟什么原因導致成為促銷房的。
再來判斷，自己是否可以接受。
至于抽獎、贈送禮品，相比購房款都是小東西，如果喜歡都可以讓置業顧問送，一般要些贈品對方都不會太吝嗇。
另外就是交錢的問題，預定房源交費問清楚能否退款。
定金不能退，預定房源費用可以退。
最后一定要注意的是，一定不要轉賬給私人！無論是中介還是售樓處的置業顧問。
蜜姐個人在看房、買房過程中，好幾次遇到中介或置業顧問要求轉款三五萬給他，去搶購所謂的優惠名額。
無論真假，一概不要轉賬給私人，否則"XX已離職"分分鐘鐘讓預交款打水漂。即便是要搶購優惠名額，也必須要求轉到開發商的公司賬戶上，保留好打款記錄。
臨近年底，樓盤優惠力度和促銷勢頭明顯，＝更是有許多中介人員輪番賣力推銷，很讓人心動。的確，年關將至，許多房企為了年底沖業績會加大讓利，以價換量，但這不代表買家就可以“沖動”買房。
買房這件事，從找房到看房再到最終買賣成交，都存在不少銷售套路，一不留心，買家很容易“中招”，輕則浪費時間精力，重則買到不理想的產品。因此，年底買房切忌沖動行事，先了解一些常見的銷售套路，冷靜分析后再下手也不遲。
一、推銷信息需慎重
但凡是微信里有那么幾個地產中介，隔三差五就能看到他們發出“一個模子印出來”的朋友圈信息。加之如今很多新樓盤也會“一二手聯動”銷售，通過中介公司來獲客，因此就算是買一手樓也少不了會接觸到中介人員。而一般來說，這些中介人員發布的信息多數是中介公司的統一推銷話術，多數內容極其吸引買家，或者帶有煽動買房的性質，但內容真偽就需要購房者用“雪亮的眼睛”來分辨了。
近期某中介圈傳播廣泛的一條信息，大致內容為“再次提醒，1月1日，陰陽合同（雙合同）取消：1．首付提高；2．稅費增加?！痹偌毧?，大意就是要鼓動客戶在所謂的政策出臺前買房，配圖還是一張電視新聞截圖，帶有“貸200萬多還40萬”的字眼，咋一看頗具權威性，“不懂行”的購房者有可能就這樣被中介人員帶入“現在不買房，來年成本更高了”的認識里。而其實，只要不偏聽偏信，謹慎對待，多走一步就能發現不妥。
1、未說明該內容是針對一手房還是二手房，若是不熟悉樓市的購房者誤以為是在講一手房，實則取消雙合同對于一手房相反地應該是減少首付；
2、該消息其實針對的是二手房買賣，但經查是深圳市建行內部發出的消息，并非廣州市，而且其實今年11月初，國家三部門就已經聯合發文要嚴查二手房陰陽合同；
3、配圖內容則是某移動金融平臺發布的今年11月首套房貸利率水平情況，因利率上調而帶來的貸款利息增加，與“取消雙合同”的主題并沒有關系，圖不對文。
二、以限時優惠措施來吸引眼球
不少中介打出“市中心”、“××萬首付超低價”字眼等很是吸引人，加之“僅限××日”等優惠時間限制，更是讓不少購房者躍躍欲試，但究竟是真優惠還是真噱頭還是要眼見為實。
一般來說，目前市面上的新盤樣板間分為兩種，一種是實景樣板間，也就是在項目中某一棟樓里選幾個單位裝修成為樣板房向買家展示。另一種稱為臨時樣板間，是開發商在售樓處附近就地臨時搭建的展示房，不在實體樓里，而此類樣板間就可能存在所展示單位與實際單位大小有出入的問題。因此，買家看房時要注意不能只顧著看樣板間里好看的裝修裝飾而忽略了實際尺寸，看房時不妨帶上卷尺等工具對板房的長寬高等進行實地測量。
去看樣板間帶上卷尺，除了可以測量屋子大小，還可以用來測量家具尺寸。一般的樣板間尤其是小戶型產品的，開發商為了使其空間顯大，還會特別定制的小尺寸家具，這樣一來，若買家只是走馬觀花的參觀，一般發現不了，而等到買了房真正準備入住才會發現，除了特別定制，特殊尺寸的家具市面上很難買到，而且生活使用上也存在不便。
此外，另一個需要注意的問題是，就算是實景樣板間也需要留意所買單位與樣板間所在單位是否一致。因為一些規模大的樓盤往往分多期開發，而樣板間往往設在地理位置或經過較好的區域，以將最方便的周邊配套和最好的景觀效果呈現給買家。因此，看房時應問清楚自己看中的產品究竟位于哪一區域，不能簡單地以樣板間的位置為準，以免買了房子后才發現“貨不對板”。
三、現場營造房源緊張氣氛
在一些人氣較旺的售樓處現場，會有樓盤成交動態的即時播報，通過廣播全場通知或通過銷售人員口頭告知買家等方式，給買家一種“樓盤很搶手”、“再猶豫可能買不到”的感覺引導，以促成成交。
買家在選中戶型后，被告知該戶型僅剩貨量不多或所剩房源樓層不理想等，前者同樣是為了促使買家下單，后者則可能是推貨節奏所限或為了清售樓層或朝向比較不受歡迎的房源。
有業內人士提醒，售樓處展示的銷售信息也不排除存在虛假情況，買家需要仔細觀察比對。而對于樓盤的歷史銷售情況也可以通過陽光家緣網站等官方渠道查詢，避免沖動做決定而買了不理想的單位。
調控力度不減的今年年底，樓盤的促銷花樣因此越來越多，特價單位、送管理費、砸金蛋、首期可分期、內部轉名等不一而足。對于買家而言，能以更實惠的價格買到好房子自然是好事，但面對眼花繚亂的促銷，甚至在素質良莠不齊的中介經紀瘋狂的推銷中，一些買家往往也會遭遇促銷套路，原有的購房喜事因此變成了煩心事。在今年特殊的調控環境下，有三大套路需特別留意。
推遲網簽 N年內可內部轉名
開發商急于賣樓回籠資金，而有部分消費者在近期有購房需求，看似“郎有情妾有意”的事情，卻苦于買房者被限購，沒有買房的資格，無法成交。往常，大多數開發商的做法是等有購房資格的人上門，反正愿意買房的人多著呢，如今，隨著購房需求的減少，開發商不得不想方設法將這部分原本屬于雞肋的需求開發出來，推遲網簽，讓購房者有更多騰挪出名額的時間。
首付比例不同 寬限時間有異
因為開發商的目的是為了盡快回籠資金，因此不同的首付金額往往意味著不同的寬限時間：首付三成或以下的買家往往不能被寬限網簽時間；首付五成左右的買家可以獲得半年左右的網簽寬限期，七成甚至是全款的買家能獲得更長的寬限期，可以一年內網簽甚至最長的可以五年才網簽，對于希望自住卻苦于暫時沒有名額的買家而言，似乎等于提前擁有了改善居住的可能。
與網簽期寬限配套的，往往是購房者可以在正式網簽之前選擇內部轉名，也就是說，如果因為房屋升值，買家想出售獲利或者是其他原因，買家還可以選擇將自己的房產轉讓，一進一出少了至少十萬元的稅費，對帶有投資性質的買家，亦好像等于多了獲利的空間。
不能及時網簽 存在巨大風險
放松網簽時間，允許N年內內部轉名，表面看起來對買家極其友好，實際上卻存在著巨大的風險。一是因為沒有網簽，這樣的交易不能被認定為合法，難受法律的保護。此前曾經有這樣的案例，因為房價回升金額巨大，開發商去有關部門處主動報告并接受處罰——目的只是為了讓有關部門認定這樣的非法交易無效，開發商可以重新以高一大截的價格將房子賣出去，而買家只收回了已支付的房款。
這還不算是最壞的，有部分開發商為解決資金短缺的問題，甚至一房多賣，這些不合法的交易所得往往不會進入政府的監管賬戶。若是開發商卷款而逃，雖然買房者選擇訴訟解決的時候都能夠獲勝，不過開發商往往已進行了資產轉移，房產也同時被賣與了眾人，其中一人可能已經合法地進行網簽，其他未網簽的購房者交了大量的房款，卻可能面臨錢房兩失。
雙合同銷售 表面平買 背后購房成本反增
為了讓樓市平穩發展，廣州新拿到預售證的樓盤都必須接受指導價，對于一些售價在附近街區偏高的樓盤而言，這可能意味著需要有3%甚至更大幅度的降價，為了降低成本、增加收益，有的樓盤就將裝修剝離出來銷售，雙合同銷售也重出江湖。
平價買房后要捆綁裝修
去年，黃小姐相中了某網紅樓盤，無奈某熱門戶型一房難求，銷售人員告訴她，等下一期吧，這一等就等了大約一年。近日，該樓盤某銷售人員主動聯系上了她，最驚喜的是，房子單價從當時的近6萬元變成了如今的5.4萬元起。不過當到場了解后，她才發現，賣5.4萬元的是最差的單位，她看中的單位單價都要5.5萬元甚至以上。
不僅如此，買房時要簽訂兩份合同，一份是正常的商品房買賣合同，另外一份是裝修合同，裝修單價約5000元/平方米，如果將裝修合同放在一起算，此時的房價和去年差不多。
雖然現場展示的裝修標準還不錯，不過黃小姐認為還是不值5000元單價。只簽訂正常的合同，拒絕附加的裝修合同是否可以？這個要求被銷售人員當場拒絕。
雙合同后購房成本增加
表面看起來，在“雙合同”后，黃小姐的總房價并沒有增加，實際上，對她而言置業成本比以前可能還略高一些。因為裝修貸款往往是按照消費貸的模式放款，其年利率比普通的房貸利率要高一個百分點以上。其次，和房貸最長可以申請30年還款不同，裝修貸款最長的還款年限往往只有五年，因此頭五年消費者的還款壓力非常大。
還有一個隱藏的風險：購房合同一般是消費者與房企簽訂，若日后發生什么裝修質量問題可以找開發商解決，而裝修合同則很可能和施工方簽訂，一旦發生裝修質量問題，很難界定這是房屋的基礎質量不好還是裝修質量不好導致，要找人保修還得先確認責任人，麻煩許多。
特價房頻現 “降價”后面有文章
年底樓盤促銷花樣雖多，但降價仍是最吸引眼球、最能刺激購買力的方式，花樣名目包括一口價、特惠價、限量珍藏價、內部員工價等。羊城晚報記者走訪一些熱門樓盤發現，年底的這波促銷價，有些是真實惠，有些則是名義上的降價。
直降4000元/平方米？沒那么簡單
近日，想在年底置業的呂先生收到黃埔區某盤銷售人員電話，稱推出一批新品，價格比前期低了4000元/平方米。呂先生前往現場了解發現，新貨的價格確實是低了，但是交樓標準也低了?！耙郧暗慕粯菢藴适蔷b，入門玄關柜、洗碗機、凈水器、陽臺收納柜、房間衣柜等都會配齊，但現在的交樓標準就變成了簡裝，各類柜子都沒配了，”呂先生說，這些是明眼能看到的，但更多的恐怕是普通人看不出來的，“比如地磚、墻面涂料、門、櫥柜等，即使開發商選用最低等級的建材來節省成本，我們也不得而知?！?/p>
即是說，該樓盤新品的降價，并非真正意義的降價，它只是通過減配交樓標準來實現。
房子同樣適用“一分錢一分貨”
和很多消費品不同，房子的定價和地段、配套、朝向、樓層等有一定關系，可謂一房一價，且“一分錢一分貨”。因此，特價的房子，有可能是該批單位為低樓層、或朝向較差的單位，有可能僅僅是幾套尾貨單位的噱頭，有可能是受噪音等外圍環境影響較大的單位，當然，也有可能是各種標準都減配的單位。
為了促銷，不少樓盤會啟動一二手聯動銷售，有些中介經紀為了增加帶客量，也可能夸大樓盤促銷力度及報低樓價。此時的意向買家，需保持冷靜，多看盤多比較。
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